新築マンション購入ガイド

○自己資金について
自己資金をマンション購入時にどのくらいまで使っていいのかというと、マンションを入居したあと、病気などで予定外の出費があることも考えられるので、最低でも生活費の３ヶ月分は残しておきましょう。
また、契約時の手付金から残高決済まで長くて１年以上かかる場合もあるので、その間に自己資金を増やしておきましょう。

○団体信用生命保険
お金を借りた人が死亡したり、高度障害の状況になった場合に、ローンを一括返済できる保険。
購入時に諸費用に大きく関わってきますが、この保険には、かならず入っておきましょう。
これによって、今まで自分の生命保険にかけておいた金額を減らすことができるメリットができます。

○親にお金を出してもらう場合
親から住宅資金の援助を受けても、贈与税がかからない方法の一つに、「相続時精算課税制度」の特例があります。
3,500万円までの贈与について有効ですが、親が亡くなったときに生前贈与分を相続税に課税されるしくみになっています。

○別のローンがある時は
例えば、フラット３５の場合、年収に占める借り入れの年間合計返済額の割合で決まってきますので、別のローンがある場合は、年間合計返済額に加算されますので、借りられるお金が減る場合があります。

フラット３５の収入基準
年収　４００万円以下　基準　３０％以下
年収　４００万円以上　基準　３５％以下

「年収でわかるマンション購入額」の記事で毎月いくら返せるかの目安を確認していますので、下記の表でいくら借りられるかを確認しましょう。
返済のポイントとして、ボーナスは景気によって支払額が変わるため、極力住宅ローンの返済額に含まずに、固定資産税や都市計画税の返済に充てることです。

１．住宅ローンの借りられる額

※単位は万円、返済期間３５年、元利均等返済の場合

住宅ローン返済のポイント
定年までに返し終えるのが原則ですが、短く住宅ローンを組むと毎月返済額が重くなります。フラット３５以外は延長も困難なため、長めに住宅ローンを組んでおいて、繰り上げ返済をするのも手です。
銀行は２〜３年以上の継続年数を条件とする場合が多く、転職した直後だと住宅ローンが借りられない場合があります。収入の安定度を示す資料があればＯＫな場合もあります。

マンションを購入できる金額
最後に購入可能な金額を出してみましょう。
＜４．頭金＞＝＜２．住宅購入に使える金額＞−＜３．諸費用＞


２．住宅購入に使える金額
引っ越しや新たに購入する家具や家電の費用も入ります。


３．諸費用
マンション購入の3%〜5%が目安。3000万円なら150万円、4000万円なら200万円、5000万円なら250万円。

＜マンション購入可能金額＞＝＜１．住宅ローンの借りられる額＞＋＜４．頭金＞

※買える額を上げるためには
返済期間３５年、金利３％、元利均等返済の場合、借りられる額が月々１万円増えると約260万円増やすことができます。

住宅ローン返済のポイント 

年収でわかるマンション購入額の目安 

ボーナス時　　　  返済額	毎月返済額（万円）	8	10	12	14	16	18
	金利(%)
0	2	2410	3010	3620	4220	4830	5430
	3	2070	2590	3110	3630	4150	4670
10	2	2910	3520	4120	4720	5330	5930
	3	2510	3020	3540	4060	4580	5100
20	2	3410	4020	4630	5230	5830	6440
	3	2940	3460	3980	4500	5020	5540

自己資金（万円）	年収（万円）	400	600	800	1000	1200	1500
200	（金利）2％	2630	3850	5080	6290
	（金利）3％	2290	3340	4400	5450	6500
400	2	2830	4050	5270	6490	7710	9540
	3	2490	3530	4590	5640	6690	8270
600	2	3020	4240	5470	6680	7900	9740
	3	2680	3920	4790	5830	6880	8470

※単位は万円、年収負担率２５％、返済期間３５年、諸費用３％

次に家計に合った買える額を調べてみよう。

毎月いくら返せるかの計算
＜１．現在の家賃＞＋＜２．住宅購入のための積み立て＞−＜３．新居で毎月必須になる費用＞
＝＜毎月ローンで返済できる額＞

１．現在の家賃
管理費や駐車場代などの住居関係で毎月支払っている金額の合計を記入しましょう。
２．住宅購入のための積み立て
毎月積み立てている貯蓄のうち、住宅購入にあてるための分の月額。購入後は住宅ローンの返済にまわせます。
３．新居で毎月必須になる費用
管理費や修繕積立金、駐車場代など。管理費と修繕積立金は合計２万円程度が目安と考えておこう。

賃貸マンションで毎月１０万円以上支払いがある人ならば、同条件で購入できる新築マンションを探すのが無難でしょう。
賃貸マンションの場合は生涯住宅費の支払いが生じるわけですから、長期で住宅ローンを払うのと同じという考えを持つことが大切です。
また生活環境の変化により、思い切って新築マンションを購入するのも手です。子供がいない家庭の場合、駅から近いなどの利便性を重視する場合がありますが、子供ができたことで住環境や部屋の広さ、日当たりなどを重視するようになる可能性があります。
その際には、購入期限を事前に決めてしまって、目標を立ててしまいましょう。
一例を挙げてみると、「子供が小学校に入る時期までの５年間でこれだけの頭金、このような資金計画で住宅ローンを組む」などです。